This is real Property Management?

賃貸物件の「利益最大化」を考える!

これまで「空き家について考える!」で、考察して来たことの中で、特に賃貸マンションアパートを、いずれ「相続する」方々に特化して、一緒に考えて行きたいと新たに作ったのが当ページです。

「こんなボロ再生できる訳が無い。。」と今、お考えの代替わり

オーナー様へ。

「こんなことも出来るんか?!」くらいに、地域特性等も考慮した新しい提案と成功事例を紹介して行きたいと願っております。

賃貸物件相続の基礎?

自分が相続した「後」をイメージするために

私はFP二級までは持っていますが、詳しくは税理士さんに、ご確認ください。

遊休地等を持っていた貴方の親御様達は、高度成長期~バブルの時代に、「子供達への相続税を軽減するために」と考えて、

賃貸アパートマンション(RC造)を建てられたケースが多いと思います。

それは、以下の「相続税評価額の算定式」より、貸家を建てれば、相続税を抑えられるからです。

相続税評価額:

=土地評価額(路線価)× (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

+建物評価額 = 建物の固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合 × 賃貸割合)

(但し、RC造でも47年を超えれば、固定資産税評価額は"¥0"に成ります。地道に修繕をして来た物件なら価値が残っているとされる場合も有るかもしれませんが。保有物件の所在地税務署等に、ご相談ください。)

 

 

2024.03.06

漸く修繕積立金が経費で落とせる様になりました!

現役世代のキャッシュフロー最大化に活かしたい

将来の大規模修繕に備え、資金を積み立てられる共済制度が2022年スタートする様です。個人で一棟マンションなどを保有するオーナーでも掛け金を経費に計上できるようになります。10月に国土交通省の事業認可が下り、管理組合がある分譲マンションだけでなく、個人が保有するマンションアパートも、長期的な視点で建物を適切に管理できるように促す狙いがある様です。

ただ、共済の利用にあたっては、長期修繕計画の作成が必要となります。是非この機会に、我々、一級建築士事務所等に長期修繕計画のご依頼を、お薦め致します。

(詳細、これから勉強しますが、ポイントは「前倒し」で経費で落とせることになる点だと思います(これまでは大規模修繕を行ってから減価償却していた。それだと、なるべく金を掛けたくないというアパート・オーナーが多かったため考えられた制度だと思います)。1戸の分譲賃貸のオーナーの場合は、管理組合として共済に掛けなければならないので、かなり猥雑になるかもしれません。)

21.12.20

「省エネ性能表示制度」について

かなり面倒ですが武器には成る?

2024年4月から「省エネ表示制度」が施行されました。

私も、新築物件の販売時のみと思っていたら、何と!賃貸時にも適用されるそうです。。

一級建築士の私ですら「良く分からん」「面倒だ!」と思っていた制度が、まさか賃貸物件所有のオーナー様や管理会社に課されるとは、

思っても居ませんでした。。

(表示は、今のところ「努力義務」ですが。)

但し、断熱性能が良い賃貸物件であれば、逆に「光熱費が安くなります。」等と、広告が出来るとも考えらます。

「昭和に建てた俺の物件は何もメリットないじゃ無いか?」という声も聞こえて来ますが。

こうした(昭和の)物件にも救済措置(合わせ技と言った方が良いか?)が、実は既に実施されていますので、次回は、それについて解説したいと思います。

 

2024.03.23

長期優良住宅化リフォーム推進事業とは?

夏は暑くて冬は寒い物件に住みたく無いという人々は増えています?

前回の続きですが。

 

昭和に建てた親父のアパート(賃貸マンション)は、断熱性能なんて全く無いから、「省エネ表示制度なんてオイラには不利になるだけじゃん!?」と思われた方も多いと思います。

実は、事前に「長期優良住宅化リフォーム推進事業」というものが、スタートしています。

元々は、昭和に建てられた分譲マンションの大規模修繕~フル・リノベーションを促すために造られた制度だと思いますが、「転売目的では無い、個人所有のアパート、賃貸マンション」でも利用できるそうです。

制度の概要は。

①まず、現況建物状況調査(インスペクション)を行う。

②リフォーム後の住宅が「一定の性能基準(正に断熱性能等)」を満たすこと。

③リフォーム履歴と維持保全計画(いわゆる「長期修繕計画」)を立てること。

(以下の漫画が分かり易いと思います)

https://r05.choki-reform.com/doc/manga_apartment_r05.pdf

以上を満たした上で、申請して認可が下りれば、

リフォーム工事費の1/3、且つ(通常は)100万円/戸の補助金が下ります。

例)

8戸のアパートを、インスペクションした上で、屋根葺き替え、外壁塗装+サッシ×8本の交換工事をしたとすると。

屋根葺替え+外壁塗装≒300万円

サッシ交換=8×30万円=240万円

=540万円とすると、

540万円ー540/3(=180万円)=360万円

で、ピッカピッカの物件がオーナー様のものとなります。

更に、特に断熱性能の向上に拠り、稼働率は間違い無く上がる(空室率は減る)と思います?

気になった方は、懇意にしている施工会社や、我々、建築士事務所に、ご相談してみて下さい。

(恐らくですが、賃貸管理会社は、まだ、この辺のことは把握できていないと思われます?)

24.05.15

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住所 東京都東大和市南街5丁目24−4 203
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電話番号 090-2641-5307
営業時間 9:00~18:00

※ 営業時間外でも対応可能です。
最寄り 東大和市駅より徒歩10分

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