News

空き家/相続に、まつわる最新情報?

空き家不動産相続に、お困りの際に。

主に空き家や(相続予定の)空き家予備軍(家)に、まつわる情報を集めて参ります。

一度、空き家になってしまったら手遅れかも?参考になったら幸甚です。

最新では無いですが、まず基本的な情報から。

相続予定の不動産で、まず何を調べるか?

トップ・ページに有る様に、私達は直接の不動産売買の仲介はしませんが、お客様や提携先の依頼で、その不動産が売買した時に¥幾ら位になるのかと言った「プリ鑑定」の様な協力は行っています。

その際に、調査する順番は、以下の様になるので、相続予定の不動産を、お持ちの方に役に立てればと思い記します。

まず、不動産の建っている場所が「市街化区域」か「市街化調整区域」か?を調べます。市街化調整区域の場合、原則的に再建築は不可となります。但し、10年以上住居として使用して来たことが証明できる不動産を相続する場合は、住宅として建替えが可能な場合が有ります(最終的には、市区町村等の開発指導課等の許可を得る必要が有ります)。

次に市街化区域の場合は、「接道」を調べます。建物を建てるには、建築基準法で指定する道路に「2m」以上、接道している必要が有ります。家の前に道が有るから大丈夫と思っていたら、実は建築基準法上の道路では無く再建築できないという場合も、稀に有りますので注意が必要です。あと、いわゆる「旗竿敷地」というのは、この接道条件を満たすために、直接、接道していない奥画地に幅2m以上の敷地内通路を設けて建築できる様にしている訳です。時々、都会や戦前から有る高級住宅地の真ん中にポツンと空き地を見かけることが有るかもしれませんが、これは、この接道条件が満たせなく建物が建てられないというケースが、ほとんどだと思います。この接道条件は、なかなか専門知識が無いと調べるのは難しいので、我々の様な一級建築士等に、ご相談ください。

再建築が可能と分かれば、次に用途地域と建ぺい率・容積率を調べます。用途地域とは、その不動産の建っているエリアに「何が」建てられるかを定めています。大まかに、住居系、商業系、工業系地域に分けられます。住宅としては静かな住環境が得られる住居系の方が有利ですが、反面、建ぺい率、容積率は低めになります。

建ぺい率とは、土地面積に対して、空から見た時の不動産の大きさを表します(建蔽率:40%とは、例えば土地面積が100㎡なら空から見た時の不動産の大きさが40㎡以内ということ)。容積率とは、土地面積に対して全ての階の床面積の合計のことを表します(容積率:80%とは、土地面積が100㎡なら全階の床面積の合計が80㎡以内なら建てられるということ)。

一方で、商業系の地域だと、これら建ぺい率と容積率が住居系より高くなります(より大きい家が建てられる)。但し、住居系より賑やかな場所には成ります。むしろ、駅近のマンションアパート(用地)を持っている(相続)人には有利かもしれません。但し、容積率は前面道路の幅員で制限されることも有るので注意が必要です。

この用途地域は日本の場合、「通り沿い」で分けることが、ほとんどです。ですので自分の(親の)家が商業施設の無い住宅地に建っているからと言って、少し広めの道路に面していると、商業系地域に指定されている場合が有ります。すると今、建っている家よりも大きな家が建てられる可能性も有り、例えばハウス・ビルダーに売却する場合にも有利になりますので、一度、調べておいて良いかもしれません。

現在、こうした容積率等は、ほとんどの県市区町のホームページで閲覧可能です。

「遠くの空き家」の処分(購入)が便利になる?

重要事項説明のIT化が加速?

物件を購入する時等には、仲介(不動産)会社が必ず対面で宅建士免許証を明示して「重要事項説明(重説)」を行うことが法律で義務付けられています。これは契約の締結前に、取引の条件や物件の注意点などについて、宅建士が買主に説明し、購入後の大きなトラブルを防ごうという主旨です。

この重説に対して「IT化(非対面に)したい」という要望が広まり、国交省では2019年の10月より1年間、「IT重説」の社会実験を行って来ました。

実際の運用には、法律改正が必要で他省庁(特に法務省)との協議も必要で、まだ時間が掛かる様ですが、このコロナ禍による政府のデジタル化推進政策を受けて動きが早まる可能性もあります。

 

このIT重説のメリットは、遠隔での不動産売買が可能になることです。例えば、都市部居住の投資家が、何らかの投資目的で田舎の不動産を購入しようとする時などです(既に現在でも、主に海外投資家が来日することなくIT契約を利用しているそうです)。

但し、田舎の空き家を購入するのに現地を全く見ないで、ということは考えにくく(既に賃貸されているオーナーチェンジ物件等を除いて)、建築・不動産の一定知識を持つ人間が、代わりに現地調査を行うという「エージェント業」的なことも並行して必要になるかもしれません。

また、法制化後もやはり大手不動産会社から電子契約を取り入れて、地方の地元不動産屋は遅れて導入という流れが予想されますが、逆に言えば、何か(TVで紹介される等)注目を受けた場所で素早く電子契約を導入する不動産会社は「勝てる」可能性も高いのでは無いでしょうか?

2020.11.19

空き家を売っても、、とお悩みの方への新制度

空き家の譲渡所得税が、お得になりました。

空き家を、お持ちの方で「空き家を売っても税金を差し引いたら、ほとんど、お金が残らない。」という、お悩みをお持ちの方も多いと思います。こうした方への支援として、国が新たに長期(5年以上保有の)譲渡所得税に対する特例措置を施行しました。

 

この特例措置では、空き家を売却すると長期譲渡所得から100万円が控除されます。長期譲渡所得には、前述のとおり所得税や住民税が20%ほど課税されるため、売主は最大20万円、売却時の税金負担を軽減することが可能となります。計算方法は以下のとおり。

従来の課税額:
課税額=譲渡所得×(所得税15%+住民税5%)

特例措置適用後の課税額:
課税額=(譲渡所得-100万円)×(所得税15%+住民税5%)

 

但し、お持ちの空き家の土地の広さ等に拠り、売らずに賃貸した方が得なケースも有ると思いますので、まずは近所の不動産屋さんに、相談してみては如何でしょうか?もちろん、この制度のことも知っている筈です。

2020.11.03

Access

空き家問題を深く捉え解決までサポートします。まずはお気軽に、お問合せ下さい。

概要

会社名 ARCE
住所 東京都東大和市桜が丘2丁目143−11 708
電話番号 090-2641-5307
営業時間 9:00~18:00

※ 営業時間外でも対応可能です。
最寄り 東大和市駅より徒歩10分

アクセス

空き家問題や中古物件の購入時に生まれるお悩みなど、不動産に関するお悩みであれば幅広く対応しております。多摩地域のみならず、23区内や埼玉西部、神奈川西部でもサービスを提供しております。もちろん、これら地域以外や、ご利用いただいた事が無い新規のお客様も安心してお問い合わせください(初回ご相談は全て無料です)。
Contact

お問い合わせ

RELATED

関連記事