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空き家不動産相続に、まつわる最新情報?

空き家不動産相続に、お困りの際に。

主に空き家や(相続予定の)空き家予備軍(家)に、まつわる情報を集めて参ります。

一度、空き家になってしまったら手遅れかも?参考になったら幸甚です。

最新では無いですが、、まず基本的な情報から。

相続予定の不動産で、まず何を調べるか?

トップ・ページに有る様に、私達は直接の不動産売買の仲介はしませんが、お客様や提携先の依頼で、その不動産が売買した時に¥幾ら位になるのかと言った「プリ鑑定」の様な協力は行っています。

その際に、調査する順番は、以下の様になるので、相続予定の不動産を、お持ちの方に役に立てればと思い記します。

まず、不動産の建っている場所が「市街化区域」か「市街化調整区域」か?を調べます。市街化調整区域の場合、原則的に再建築は不可となります。但し、10年以上住居として使用して来たことが証明できる不動産を相続する場合は、住宅として建替えが可能な場合が有ります(最終的には、市区町村等の開発指導課等の許可を得る必要が有ります)。

次に市街化区域の場合は、「接道」を調べます。建物を建てるには、建築基準法で指定する道路に「2m」以上、接道している必要が有ります。家の前に道が有るから大丈夫と思っていたら、実は建築基準法上の道路では無く再建築できないという場合も、稀に有りますので注意が必要です。あと、いわゆる「旗竿敷地」というのは、この接道条件を満たすために、直接、接道していない奥画地に幅2m以上の敷地内通路を設けて建築できる様にしている訳です。時々、都会や戦前から有る高級住宅地の真ん中にポツンと空き地を見かけることが有るかもしれませんが、これは、この接道条件が満たせなく建物が建てられないというケースが、ほとんどだと思います。この接道条件は、なかなか専門知識が無いと調べるのは難しいので、我々の様な一級建築士等に、ご相談ください。

再建築が可能と分かれば、次に用途地域と建ぺい率・容積率を調べます。用途地域とは、その不動産の建っているエリアに「何が」建てられるかを定めています。大まかに、住居系、商業系、工業系地域に分けられます。住宅としては静かな住環境が得られる住居系の方が有利ですが、反面、建ぺい率、容積率は低めになります。

建ぺい率とは、土地面積に対して、空から見た時の不動産の大きさを表します(建蔽率:40%とは、例えば土地面積が100㎡なら空から見た時の不動産の大きさが40㎡以内ということ)。容積率とは、土地面積に対して全ての階の床面積の合計のことを表します(容積率:80%とは、土地面積が100㎡なら全階の床面積の合計が80㎡以内なら建てられるということ)。

一方で、商業系の地域だと、これら建ぺい率と容積率が住居系より高くなります(より大きい家が建てられる)。但し、住居系より賑やかな場所には成ります。むしろ、駅近のマンションアパート(用地)を持っている(相続)人には有利かもしれません。但し、容積率は前面道路の幅員で制限されることも有るので注意が必要です。

この用途地域は日本の場合、「通り沿い」で分けることが、ほとんどです。ですので自分の(親の)家が商業施設の無い住宅地に建っているからと言って、少し広めの道路に面していると、商業系地域に指定されている場合が有ります。すると今、建っている家よりも大きな家が建てられる可能性も有り、例えばハウス・ビルダーに売却する場合にも有利になりますので、一度、調べておいて良いかもしれません。

現在、こうした容積率等は、ほとんどの県市区町のホームページで閲覧可能です。

空き家法施行後の今

令和3年(2021年)で6年経ちました

以下に、国交省のプレス・リリースの表書をコピペしておきますが、ポイントは施行後の6年間で、112,435件の空き家の除却等が進んだことでしょう。このうち、9割弱の97,274件は「市区町村による空き家対策の取組による」ものですが、これにしても、空き家法という「国の法的なお墨付き」が出来たから進んだものだと思います(今、コロナ緊急事態宣言で話題の「私権の制限(私財の除却)」に絡むので、国が「大丈夫ですよ」という法律を作ってくれないと、なかなか市区町村の独断では進め難かったということです。まぁ、コロナ対策の場合、もっと自治体が独自に強い方策を打ち出しても住民から文句(憲法違反だ!)は出なかったと思いますけど。)。

 

【調査結果のポイント】


1.全国の市区町村※1のうち、空家等対策計画は1,332 市区町村(77%)で策定され、
法定協議会は907 市区町村(52%)で設置されています。
2.法律の施行から令和2年度末までに、空家法に基づく措置が、27,322 件の特定空家等に講じられています。


助言・指導 24,888 件

勧告 1,868 件

命令 215 件

行政代執行 92 件

略式代執行 259 件

合計 27,322 件


3.法律の施行から令和2年度末までに、空家法に基づく措置や市区町村による空き家対策によって、112,435 件の管理不全空き家の除却等※2が進んでいます。


空家法の措置により除却等がなされた管理不全空き家(特定空家等を含む。) 15,161 件


市区町村による空き家対策の取組により除却等がなされた管理不全空き家 97,274 件


合計 112,435 件


※1全市区町村数:1741
※2除却等:除却、修繕、繁茂した樹木の伐採、改修による利活用、その他適切な管理

 

国交省の元資料

2021.09.08

調査中

中古住宅購入時のローン控除とは?

中古住宅でもローン控除(節税)が出来る場合が有ります。

恥ずかしいことに大事なことを勉強していませんでした(汗)。。

中古住宅を取得する場合でも「耐震基準適合証明書(以下、適合証明」を取得するか、耐震改修を行った住宅であれば(これは少しハードル高いと思いますが)、住宅ローン控除を受けることが出来ます(木造住宅なら築20年以内、マンションなら築25年以内であれば、上記の要件も不要)。

この適合基準は、私達の様な一級建築士事務所でも作成(調査)・発行が出来ますので、中古住宅を購入の際に、不動産屋さんに相談してみると良いと思います。

以下、国税庁のHPをコピペしておきます。

 

(1) 取得した中古住宅が次のいずれにも該当する住宅であること。

イ 建築後使用されたものであること。

ロ 次のいずれかに該当する住宅であること。(イ) 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること。

(注) 「耐火建築物」とは、建物登記簿に記載された家屋の構造のうち、建物の主たる部分の構成材料が、石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造は含みません。)、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいいます。

(ロ) 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。

(注) 「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの(耐震基準)に適合する建物」とは、その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの、その家屋の取得の日前2年以内に建設住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2若しくは等級3であると評価されたもの又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの(住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限ります。)をいいます。

(ハ) 平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、(イ)又は(ロ)のいずれにも該当しない一定のもの(要耐震改修住宅)のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修(租税特別措置法41条の19の2(既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除)第1項又は41条の19の3(既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除)第6項若しくは第8項の適用を受けるものを除きます。)により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること(コード1215「要耐震改修住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」参照)。

ハ 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。

ニ 贈与による取得でないこと。

(2) 取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

(注1) 個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。

(注2) 中古住宅を取得した後、その住宅に入居することなく増改築等工事を行った場合の住宅借入金等特別控除については、新型コロナウイルス感染症の影響によって工事が遅延したことなどにより、その住宅への入居が控除の適用要件である入居期限要件(取得の日から6か月以内)を満たさないこととなった場合でも、次の要件を満たすときは、その適用を受けることができます(新型コロナ税特法6条、新型コロナ税特令4条)。

2021.07.06

売れない未使用不動産を用途変更したいが、、

検査済証が無い場合どうるすか?

社宅や研修所(寄宿舎)として建てたものの、もう使わくなったので、売却したいと言う場合。老人ホーム等に「用途変更」できれば、売れる見込みが有るのに「検査済証(検済=確認申請通りに建てられましたという、お墨付き)」が無いため、申請が出来ない・・・と、お困りのことは無いでしょうか?

そういったニーズ(建物)は多いので、国が、ちゃんと解決策を用意しています。

「ガイドライン調査」と言って、現在の建物が、現況用途で法的に「不適合」なのか「不適格(建った当時は合法だったが、法律(建築基準法)が変わって、現在は違法状態)」なのかを、国が認める確認検査機関等が調査して、その調書を添付して、用途変更の申請が出来るという制度です。

但し、確認が下りているかは役所で台帳を確認することが出来ますが、確認申請時の設計図書(意匠図、構造図、構造計算書、設備図等)が残っていない場合は、一から作り直さなければ、ならないので、そういう場合は、我々建築士事務所に、ご相談ください。

 

国交省ページ

2021.08.16

「遠くの空き家」の処分(購入)が便利になる?

重要事項説明のIT化が加速?

物件を購入する時等には、仲介(不動産)会社が必ず対面で宅建士免許証を明示して「重要事項説明(重説)」を行うことが法律で義務付けられています。これは契約の締結前に、取引の条件や物件の注意点などについて、宅建士が買主に説明し、購入後の大きなトラブルを防ごうという主旨です。

この重説に対して「IT化(非対面に)したい」という要望が広まり、国交省では2019年の10月より1年間、「IT重説」の社会実験を行って来ました。

実際の運用には、法律改正が必要で他省庁(特に法務省)との協議も必要で、まだ時間が掛かる様ですが、このコロナ禍による政府のデジタル化推進政策を受けて動きが早まる可能性もあります。

 

このIT重説のメリットは、遠隔での不動産売買が可能になることです。例えば、都市部居住の投資家が、何らかの投資目的で田舎の不動産を購入しようとする時などです(既に現在でも、主に海外投資家が来日することなくIT契約を利用しているそうです)。

但し、田舎の空き家を購入するのに現地を全く見ないで、ということは考えにくく(既に賃貸されているオーナーチェンジ物件等を除いて)、建築・不動産の一定知識を持つ人間が、代わりに現地調査を行うという「エージェント業」的なことも並行して必要になるかもしれません。

また、法制化後もやはり大手不動産会社から電子契約を取り入れて、地方の地元不動産屋は遅れて導入という流れが予想されますが、逆に言えば、何か(TVで紹介される等)注目を受けた場所で素早く電子契約を導入する不動産会社は「勝てる」可能性も高いのでは無いでしょうか?

2020.11.19

空き家を売っても・・・とお悩みの方への新制度

空き家の譲渡所得税が、お得になりました。

空き家を、お持ちの方で「空き家を売っても税金を差し引いたら、ほとんど、お金が残らない。」という、お悩みをお持ちの方も多いと思います。こうした方への支援として、国が新たに長期(5年以上保有の)譲渡所得税に対する特例措置を施行しました。

 

この特例措置では、空き家を売却すると長期譲渡所得から100万円が控除されます。長期譲渡所得には、前述のとおり所得税や住民税が20%ほど課税されるため、売主は最大20万円、売却時の税金負担を軽減することが可能となります。計算方法は以下のとおり。

従来の課税額:
課税額=譲渡所得×(所得税15%+住民税5%)

特例措置適用後の課税額:
課税額=(譲渡所得-100万円)×(所得税15%+住民税5%)

 

但し、お持ちの空き家の土地の広さ等に拠り、売らずに賃貸した方が得なケースも有ると思いますので、まずは近所の不動産屋さんに、相談してみては如何でしょうか?もちろん、この制度のことも知っている筈です。

2020.11.03

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概要

会社名 ARCE
住所 東京都東大和市桜が丘2丁目143−11 708
電話番号 090-2641-5307
営業時間 9:00~18:00

※ 営業時間外でも対応可能です。
最寄り 東大和市駅より徒歩10分

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